Mülkiyet hakkı, Eşya Hukuku'nun temel konularından biridir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683'e göre, "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." Bu hak, sahibine eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan ayni bir haktır. Klasik anlayışta mülkiyet, sadece yetkilerden oluşan bir hak olarak görülürken, çağdaş görüşler mülkiyet hakkının içeriğine birtakım ödevlerin de dahil edilmesi gerektiğini savunur.   

Mülkiyet Hakkının İçeriği

Mülkiyet hakkı, malike hem olumlu yetkiler hem de koruyucu yetkiler sağlar. Aynı zamanda malike bazı ödevler de yükler.

Malikin Yetkileri

• Olumlu Yetkiler: Malik, mülkiyet konusu eşyayı fiilen kullanma, ürünlerinden yararlanma, tüketme, eşyada değişiklik yapma gibi fiili tasarruflarda bulunabileceği gibi; eşyayı devretme, üzerinde yetkilerini sınırlayıcı haklar kurma gibi hukuki tasarruflarda da bulunabilir.   
• Koruyucu Yetkiler: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.   

Malikin Ödevleri (Yükümlülükleri)

• Yapmama Ödevi: Malik, hukuk düzeninin mülkiyet için belirlediği sınırları aşan fiil ve işlemleri yapmaktan kaçınmakla yükümlüdür. Örneğin, taşınmazını kullanırken komşularını rahatsız etmemesi veya imar hukukunun koyduğu inşaat yasaklarını ihlal etmemesi gerekir. 1982 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35/3'e göre, "Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.".   
• Katlanma Ödevi: Malik, üçüncü kişiler veya toplum yararına mülkiyet hakkına yapılacak bazı müdahalelere katlanmakla yükümlüdür. Örneğin, taşınmazına sürüklenen ya da düşen bir eşya veya buraya giren hayvanları aramak için, bunların hak sahibinin taşınmazına girmelerine katlanmak zorundadır (TMK m.752).   
• Yapma Ödevi: Özellikle toplum yararının gerektirdiği hallerde malike, bazı olumlu davranışlarda, bazı edimlerde bulunma ödevi de yüklenir. Örneğin, malikin malı dolayısıyla bazı vergi, resim ve harçları ödemesi, arazisine sınırlık koyması (TMK m. 749) veya ortak suların birlikte tutulmasına katılması (TMK m.759) gibi.   

Mülkiyet Hakkının Korunması

Mülkiyet hakkı çeşitli hukuki yollarla korunur. Bu koruma, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi gibi uluslararası sözleşmeler, yerel düzenlemeler ile hem kamu hukuku hem özel hukuk alanlarında sağlanır. Özel hukuk alanındaki temel koruma yolları istihkak davası ve elatmanın önlenmesi davasıdır.  

İstihkak Davası (TMK m.683/II)

Dolaysız zilyet durumunda olmayan malikin, malik olmayan zilyede karşı mülkiyet hakkına dayanarak açabildiği, haksız olarak ele geçirilen veya alıkonulan eşyanın geri verilmesini sağlamayı amaçlayan, ayni nitelikte bir eda davasıdır. Bu dava, hem taşınır hem de taşınmaz mallar için açılabilir. Ayni bir hakka dayandığı için zamanaşımına uğramaz. Davacı, çekişmeli malın dolaylı zilyedi olmayan malikidir; dolaylı zilyet hatta hiç zilyet olmamış malik de bu davayı açabilir. Davalı ise, eşyaya haksız olarak el koyan ve onu halen zilyetliğinde bulunduran kişidir. İspat yükü kural olarak davacıya aittir; davacı, mülkiyet hakkına sahip olduğunu ispat etmek zorundadır.   

Elatmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men'i Davası) (TMK m.683/II)

Malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak engellenmesi, kısıtlanması veya zorlaştırılması durumunda, malike kendini koruma imkanı veren bir davadır. Dava, mevcut bir elatmayı sonlandırmak veya ileride böyle bir elatmanın gerçekleşmesi ihtimalinin olduğu durumlarda açılabilir. Dava açılabilmesi için eşyanın hasara uğraması, davacının zarara uğraması veya davalının kusurlu olması şart değildir; elatmanın hukuka aykırı ve haksız olması yeterlidir. Bu dava da ayni bir davadır ve zamanaşımına uğramaz; haksız elatma devam ettiği sürece açılabilir. Davacı, mülkiyet hakkına elatılan taşınır veya taşınmaz bir malın malikidir. İspat yükü kural olarak davacıdadır; davacı, mülkiyet hakkını, haksız elatmayı, davalının hukuka aykırı davranışını ve ihlal arasındaki uygun illiyet bağını ispat etmek zorundadır.   

Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı

Mülkiyetin konusu eşyadır ve belirlilik ilkesi gereği mülkiyet hakkı eşyanın tümünü kapsar.   

Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz - TMK m.684)

Yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Yapılar, dikili bitkiler ve kaynaklar kanun gereği bütünleyici parça sayılan şeylerdendir.   

Eklenti (Teferruat - TMK m.686)

Asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden bağımsız bir hukuki varlık olarak ayrı bir ayni hak konusu olabilir ve farklı kişilere ait olması mümkündür. Ancak, bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.   

Mülkiyet Çeşitleri

Mülkiyet hakkı, hak sahibi sayısına ve bu kişilerin eşya üzerindeki ilişkilerine göre farklı türlere ayrılır.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet - TMK m.688 vd.)

Birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumudur. Her paydaş, soyut bir pay üzerinde diğerlerinden bağımsız bir tasarruf yetkisine sahiptir ve bu hakkını payı oranında kullanır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paylı mülkiyet, hukuki işlem, yetkili makamın kararı veya kanun yoluyla kurulabilir. Paydaşlar, paylı malın yönetimi, kullanılması ve yararlanılması konularında kanuni düzenlemelere tabidirler veya kendi aralarında kanunda yer alan emredici hükümlere aykırı olmayacak şekilde farklı düzenlemeler yapabilirler. Paylı mülkiyet, bir veya birkaç paydaş bakımından payın devri, terki veya paydaşlıktan çıkarılma gibi sebeplerle sona erebileceği gibi; bütün paydaşlar bakımından malın devri, terki, yok olması, kamulaştırılması veya paylaşma yoluyla da sona erebilir.   

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet - TMK m.701 vd.)

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Ortaklar mülkiyet hakkına elbirliği ile sahiptirler. Elbirliği ortaklığı, miras ortaklığı gibi hukuki bir olayla veya karı koca mal ortaklığı, aile malları ortaklığı, adi ortaklık gibi hukuki işlemlerle meydana gelebilir. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kural olarak, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.   

Taşınmaz Mülkiyeti

Taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir (TMK m.704).   

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyeti aslen veya devren kazanılabilir. Devren kazanmanın hukuki işlemle gerçekleştiği durumlarda kazanım, tapu kütüğüne yapılacak tescille olur (TMK m.705/1). Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır (TMK m.705/2).   

Tescille Kazanma

Geçerli bir kazanma sebebinin (genellikle mülkiyeti devir borcu doğuran bir sözleşme) ve buna dayanan bir tescil istemi ile tapu siciline yapılan tescilin varlığı gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde (tapu sicil müdürü veya görevlileri tarafından) düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706).   

Tescilden Önce Kazanma Halleri

• Miras (TMK m.599): Terekedeki taşınmazların mülkiyeti, mirasçılara ölüm olayı ile tescilden önce intikal eder.   
• Mahkeme Kararı (TMK m.716): Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkı olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Hükmün kesinleşmesiyle mülkiyet kazanılır.   
• Cebri İcra: Rehnedilen, haczedilen veya iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda, alıcı mülkiyeti kural olarak tescilden önce kazanır.   
• İşgal (TMK m.707): Bir kimsenin, maliki olmayan (tapu kaydı malikin istemiyle terkin edilmiş) bir taşınmazda malik olma arzusuyla zilyetlik kurmasıyla mülkiyet tescilden önce ve aslen kazanılır.   
• Kamulaştırma: Devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazları, bedelini peşin ödeyerek tek taraflı kararıyla mülkiyetini kazanmasıdır.   
• Diğer Haller: Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu hukuku tüzel kişisine geçmesi, vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi, evlenme sözleşmesi dolayısıyla meydana gelen mülkiyet değişikliği, ticaret şirketlerinin birleşmesi ve bölünmesi, ticari işletmenin devri, şirkete ayni sermaye olarak taşınmaz konulması ve yeni arazi oluşumu (MK m.708) gibi durumlar da tescilden önce mülkiyetin kazanıldığı hallerdir.   

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı (TMK m.712)

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez.   

Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı (TMK m.713)

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bir parçasının zilyedi, o taşınmaza malik sıfatıyla davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle zilyet bulunursa, tescil davası açarak mülkiyetin adına tescilini isteyebilir. Maddi şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet tescilden önce kazanılmış olur.   

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı (TMK m.717)

Taşınmaz mülkiyeti, terkin (malikin mülkiyet hakkından feragat etmesi) veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla mutlak olarak sona erer. Mülkiyet hakkının sona ermeyip sadece el değiştirmesi ise nispi kayıp olarak adlandırılır.   

Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı (TMK m.718)

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.   

Yatay Kapsam (TMK m.719)

Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır.   

Dikey Kapsam

Malik, hava ve toprak katmanlarında kullanılmasında yarar bulunmayan alanın kullanılmasına engel olamaz.   

Madde İtibariyle Kapsam

• Yapılar: Kural olarak arazi üzerindeki kalıcı yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazi malikine aittir. Ancak üst hakkı, mecralar ve taşkın yapılar bu kuralın istisnalarını oluşturabilir. Haksız yapı (bir kimsenin kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanması) durumunda özel hükümler uygulanır (TMK m.722 vd.).   
• Bitkiler: Araziye dikili fidanlar ve bitkiler de kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır. Başkasının fidanının dikilmesi durumunda haksız yapılara ilişkin hükümler kıyasen uygulanır (TMK m.729).   
• Kaynaklar: Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir (TMK m.756). Kamu yararına ait bir akarsu meydana getirecek düzeyde su çıkan kaynaklar üzerinde özel mülkiyet kurulamaz.   

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz mülkiyeti, malikin yetkilerini sınırlayan çeşitli kısıtlamalara tabi olabilir. Bu kısıtlamalar hukuki işlemden veya kanundan doğabilir.   

Hukuki İşlemden Doğan Kısıtlamalar

Taşınmaz malikinin bizzat yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kısıtlamasıdır. Örnekler:   

• Alım (İştira) Hakkı: Hak sahibine, tek taraflı bir irade beyanıyla bir malın alıcısı olma yetkisi verir. Resmi şekilde yapılmalı ve en çok 10 yıllık süre için tanınabilir. Tapu kütüğüne şerh edilebilir.   
• Geri Alım (Vefa) Hakkı: Malını başkasına satıp mülkiyetini devretmiş olan kişiye, tek taraflı irade beyanıyla o malı geri alma yetkisi tanır. Resmi şekilde yapılmalı ve en çok 10 yıllık süre için tanınabilir. Tapu kütüğüne şerh edilebilir.   
• Önalım (Şufa) Hakkı: Malikin malını bir üçüncü kişiye satması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapması halinde, hak sahibine, tek taraflı irade beyanıyla o malın alıcısı olma yetkisini sağlar. Taşınmaza ilişkin önalım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir. Tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhin etkisi 10 yıldır.   

Kanundan Doğan Kısıtlamalar

Kanun hükmüne dayanır ve tapu kütüğüne tescil edilmeksizin etkili olurlar. Kamu hukuku kısıtlamaları (örneğin imar, sağlık, doğal afetlerle ilgili düzenlemeler) ve özel hukuk kısıtlamaları (özellikle komşuluk hukukundan doğanlar) olarak ikiye ayrılır.   

Özel Hukuk Kısıtlamaları

Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları: Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı (TMK m.732 vd.) ve tarım arazilerinde yasal önalım hakkı.   

Yararlanma Yetkisi Kısıtlamaları (Komşuluk Hukuku):

• Taşkın Kullanma Yasağı (TMK m.737): Komşuları olumsuz etkileyecek taşkınlıktan (duman, koku, gürültü vb.) kaçınma yükümlülüğü.   
• Zarar Verici Kazı ve Yapı Yapma Yasağı (TMK m.738): Komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınma zorunluluğu.   
• Ağaç Dal ve Köklerinin Taşmasına Katlanma Yükümlülüğü (TMK m.740): Komşunun arazisine taşan ve zarar veren dal ve köklerin kesilebilmesi, belirli durumlarda meyvelerin toplanabilmesi.   
• Doğal Olarak Akan Suların Akış Şekline Katlanma Yükümlülüğü (TMK m.742): Üst araziden gelen doğal su akışına katlanma.   
• İrtifak Hakkı Kurma Yükümlülüğü Getiren Kısıtlamalar: Zorunlu mecra hakkı (TMK m.744), zorunlu geçit hakkı (TMK m.747), zorunlu kaynak (su) hakkı (TMK m.761) ve taşkın yapı hakkı (TMK m.725).   

Başkasının Arazisine Girme Hakkı Veren Kısıtlamalar: Orman ve meraya girme (TMK m.751), sürüklenen şeylerin alınması (TMK m.752), zorunluluk hali (TMK m.753) ve diğer geçit hakları (TMK m.748).  

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez (MK 731/3). Kanundan doğan özel hukuk kısıtlamalarının kaldırılması veya değiştirilmesi ise, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (MK 731/2).