Alt kira sözleşmesi kiracının, kiralanan taşınmazı kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye kiralamasıyla ortaya çıkan bir hukuki ilişkiyi ifade eder. Bu sözleşme, asıl kira sözleşmesi devam ederken asıl kiracıyı “alt kiraya veren”, üçüncü kişiyi ise “alt kiracı” konumuna getirir. Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi bu ilişkiyi düzenler ve kiracının, kiralananı başkasına kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi durumunda, bu sözleşmenin bir alt kira sözleşmesi olduğunu belirtir. Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden bağımsız, ayrı bir borç ilişkisi meydana getirir.

Tarafların Yükümlülükleri

Alt kira ilişkisinde tarafların yükümlülükleri şu şekilde özetlenebilir:

Asıl Kiracının (Alt Kiraya Verenin) Yükümlülükleri

• Kiraya Verenden İzin Alma Yükümlülüğü: Kiracının, alt kira sözleşmesi yapabilmek için kiraya verenden yazılı izin alması gerekir.
• Sözleşme Koşullarına Uyma Yükümlülüğü: Alt kira sözleşmesinde belirlenen koşullara uymak ve alt kiracının kiralananı, sözleşmeye uygun kullanmasını sağlamakla yükümlüdür.
• Kiraya Verene Karşı Sorumluluk: Asıl kiracı, alt kiracının, kiralanana kasten veya ihmalle verdiği zararlardan dolayı asıl kiraya verene karşı sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının, alt kiracının fiillerini kendi fiilleri gibi üstlenmesi esasına dayanır.

Alt Kiracının Yükümlülükleri

• Kullanım Hakkının Sınırlılığı: Alt kiracı, kiralananı, asıl kira sözleşmesinde belirtilen amaca uygun olarak kullanmakla yükümlüdür.
• Tahliye Yükümlülüğü: Asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kiracı kiralananı boşaltmak zorundadır.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

• Alt Kiracıya Karşı Doğrudan Talep Hakkı: Kiraya verenin alt kiracıya karşı doğrudan bir kira ilişkisi olmamasına rağmen, Türk Borçlar Kanunu'nun 322/3 maddesi uyarınca, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanan alt kiracıya karşı doğan zararın giderilmesi için dava açma hakkı vardır.

Sözleşmenin Şartları ve Hükümleri

Bir alt kira sözleşmesinin geçerliliği için, asıl kiracının kiraya verenden yazılı izin alması zorunludur. Yazılı izin olmaksızın yapılan alt kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından fesih sebebi olarak görülebilir. Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden bağımsızdır ancak onun süresi ve kapsamı ile sınırlıdır. Asıl kira sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesi, alt kira sözleşmesini de kendiliğinden sona erdirir.

Kiraya Veren ve Alt Kiracı Arasındaki İlişki

Asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kira sözleşmesi ilişkisi bulunmamaktadır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun 322/3 maddesine göre, asıl kiraya verenin, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanan alt kiracıya karşı doğrudan dava açma hakkı vardır. Bu durumda, asıl kiraya veren, alt kiracının kiralanana verdiği zararların giderilmesini talep edebilir.

Alt Kiracının Tahliyesi

Asıl kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, alt kira sözleşmesi de sona erer ve alt kiracının kiralanandan tahliye edilmesi gerekir. Bu süreçte, kiraya veren, asıl kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Yargıtay kararlarında, alt kiracının tahliyesinin, asıl kiracının tahliyesine bağlı olduğu ve kiraya verenin, alt kiracıya karşı doğrudan tahliye davası açamayacağı belirtilmiştir. Alt kiracının kiralananı boşaltması, asıl kiracının tahliye yükümlülüğünün bir parçasıdır.